Wenn der Mieter bei Mietbeginn die Wohnung selbst in Stand setzt und dafür nur eine geringe Vergütung (hier: 200 DM) erhält, hat er keine renovierte Wohnung übergeben bekommen. Er kann damit nicht per Allgemeiner Geschäftsbedingung verpflichtet werden, die Kosten für laufende Schönheitsreparaturen zu tragen.

Beruft sich ein Mieter auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel, weil die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig gewesen sei, muss er beweisen, dass seinerzeit Renovierungsbedarf bestand. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis lange Zeit (hier: 58 Jahre) bestanden hat. 

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 22.08.2013 die Frage entschieden, ob die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung ausreichend sei, einen Eigenbedarf des Eigentümers zu begründen.

Der klagende Vermieter hatte das Mietverhältnis mit dem Mieter aufgrund Eigenbedarfes gekündigt. Zur Begründung führte der Vermieter an, er wolle seine in Berlin gelegene Wohnung als Zweitwohnung nutzen, um seine uneheliche 13-jährige Tochter gelegentlich am Wochenende in der Hauptstadt zu besuchen. Der Mieter erachtete dies als nicht ausreichend, um eine Eigenbedarfskündigung zu begründen.

Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 28.03.2012 einen aktuellen Sachverhalt zu entscheiden. Der Vermieter einer preisfreien Wohnung begehrt von seinem Mieter nach § 558 BGB die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Begründung der Mieterhöhung benennt der Vermieter sieben Wohnungen, von denen sechs Wohnungen über und eine Wohnung unter der begehrten Miete liegen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens bestätigte die begehrte Miete als ortsüblich. Der Mieter war ungeachtet dessen jedoch der Auffassung, dass das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei, soweit es die vom Vermieter angegebene niedrigste Miete übersteigt.

Wenn der Vermieter Betriebskosten abrechnet, obwohl die Parteien vereinbart haben, dass der Mieter eine Pauschale zahlt, muss der Mieter dies innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt der Betriebskostenabrechnung einwenden. Unterlässt er dies, ist er mit seinen Einwendungen gegen die Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen und hat eine etwaige Nachforderung zu zahlen.

Mieterhöhungsverlangen werden in der Regel durch Bezugnahme auf ortsübliche Vergleichsmieten begründet, wobei die Wohnungen im Hinblick auf sog. „Wohnwertmerkmale“ vergleichbar sein müssen. Im konkreten Fall hatte der Mieter aufgrund einer Verpflichtung im Mietvertrag von 1976 auf eigene Kosten in die Wohnung ein Badezimmer und eine Sammelheizung eingebaut. Kosten hierfür wurden ihm vom Vermieter nicht erstattet. Der Vermieter verlangte von dem Mieter eine Miterhöhung und begründete diese anhand von Vergleichmieten für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung.

Mit Urteil vom 27.01.2010 (Az. VIII ZR 159/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters auch dann wirksam ist, wenn der Wohnbedarf "nur" für eine Nichte des Vermieters geltend gemacht wird.

RA Soehring