Zwangsversteigerung: Rückzahlung der Kaution durch den Erwerber

Mit Urteil vom 07.03.2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Ersteigerer eines vermieteten gewerblichen Grundstückes gegenüber dem Mieter auch dann zur Zurückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet ist, wenn der insolvent gewordene Voreigentümer die vom Mieter erhaltene Mietsicherheit nicht, wie gefordert, getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hatte.

Der Mieter eines gewerblichen Mietraumes hat dem Vermieter eine Kaution gezahlt. Dieser hatte selbige nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters wird die Immobilie durch den Insolvenzverwalter versteigert. Der Mieter verlangte von dem Erwerber u. a. die Auszahlung der inzwischen nach Beendigung des Mietverhältnisses rückzahlungsreifen Kaution.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber/Ersteher für die Rückzahlung der Kaution an den Mieter haftet. Mit dem Zuschlag geht die Pflicht zur Rückzahlung einer vom Mieter gewährten Kaution kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Sofern fällig, hat der Erwerber/Ersteher die Kaution folgerichtig zurückzuzahlen. Der Erwerber haftet also gegenüber dem Mieter uneingeschränkt, weil er das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters mit der Ersteigerung übernommen hat. Damit hat der Gesetzgeber der Sache nach eine Belastung des vermieteten Grundstückes geschaffen.

Erwerber von zur Zwangsversteigerung anstehenden Grundstücken sollten deshalb vor Ersteigerung oder sonstigem käuflichen Erwerb stets überprüfen, wo sich die Kautionen tatsächlich befinden. Dies kann bei großen zur Zwangsversteigerung anstehenden Objekten ein erhebliches wirtschaftliches Potential ausmachen.

Für Rückfragen hierzu steht Ihnen Rechtsanwalt Soehring als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht gerne zur Verfügung.