Wohnwertverbesserungen durch Mieter

Mieterhöhungsverlangen werden in der Regel durch Bezugnahme auf ortsübliche Vergleichsmieten begründet, wobei die Wohnungen im Hinblick auf sog. „Wohnwertmerkmale“ vergleichbar sein müssen. Im konkreten Fall hatte der Mieter aufgrund einer Verpflichtung im Mietvertrag von 1976 auf eigene Kosten in die Wohnung ein Badezimmer und eine Sammelheizung eingebaut. Kosten hierfür wurden ihm vom Vermieter nicht erstattet. Der Vermieter verlangte von dem Mieter eine Miterhöhung und begründete diese anhand von Vergleichmieten für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung.
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 07.07.2010 (Az.: 8 ZR 315/09)muss allerdings eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich dauerhaft unberücksichtigt bleiben. Dies müsse nur dann anders zu beurteilen sein, wenn der Vermieter dem Mieter die von ihm aufgewendeten Kosten erstattet hat oder die Parteien konkret etwas anderes vereinbart haben.

Vermietern sollte die Entscheidung zunächst bekannt sein, damit sie – oftmals Jahre nach Vornahme der Einbauten – keine unbegründeten Mieterhöhungsverlangen stellen. Bei erheblichen Wohnwertsteigerungen durch bestimmte Einbauten (etwa Badezimmer oder hochwertige Bodenbeläge etc.) kann es bei absehbar langfristiger Vermietungsdauer für den Vermieter wirtschaftlich günstiger sein, wenn er dem Mieter hierfür die (Material-)Kosten erstattet oder mit dem Mieter eine Vereinbarung trifft, damit die Wohnung trotz der Leistungen des Mieters künftig in eine höhere Kategorie des Mietspiegels eingeordnet werden kann und Mieterhöhungen entsprechend begründet werden können.

RA Soehring