Mietrechtsreform 2012

Der Bundesgesetzgeber hat nunmehr den am 23.05.2012 beschlossenen Entwurf eines „Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ (Mietrechtsänderungsgesetz) in den Bundestag eingebracht. Allgemein wird davon ausgegangen, dass die sog. Mietrechtsreform 2012 noch in diesem Jahre verabschiedet und zum 01.01.2013 in Kraft treten wird.

Die Mietrechtsreform 2012 hat sich im Wesentlichen zwei Ziele gesetzt:

1. die Erleichterung der energetischen Modernisierungen von Immobilien für den
Eigentümer/Vermieter und
2. die Bekämpfung des sog. Mietnomadentums.

Im Rahmen der energetischen Modernisierungsregelungen werden die gesetzgeberischen Vorschriften des § 554 BGB über die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Wohnraum reformiert. Unter die energetische Modernisierung sollen sämtliche Maßnahmen fallen, die zu einer Energieeinsparung des Mietobjektes selbst führen, bspw. Maßnahmen der Aufbringung von Solartechnik zur Wärmegewinnung für das Mietobjekt.

Für den Mieter beinhalten die neuen gesetzlichen Regelungen insoweit Neuerungen, als er für die Dauer von drei Monaten der energetischen Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr zu einer Mietminderung z. B. wegen Baulärm berechtigt sein soll. Erst ab dem vierten Monat soll dem Mieter wieder ein Minderungsrecht zugestanden werden, sofern durch die Baumaßnahmen die Wohnungsnutzung weiter eingeschränkt bleibt. Fraglich ist, wie die Abgrenzung zwischen energetischen Modernisierungsmaßnahmen und sonstigen Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter ebenfalls zu dulden hat und die den Mieter weiterhin zur Mietminderung berechtigen sollen, vorzunehmen ist.

Ferner kann sich der Mieter im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme nicht mehr wie bislang vor Beginn der Maßnahme darauf berufen, dass die Umlage der auf ihn nach Beendigung der Modernisierung umlegbaren Modernisierungskosten eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellen. Dies soll bewirken, dass der Vermieter die Maßnahme rasch umsetzen kann und die Einwendung der mangelnden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters erst im späteren Mieterhöhungsverfahren zu überprüfen ist. All dies führt dazu, dass der Mieter die Maßnahme dulden muss, aber seine Rechte betreffend der auf die Modernisierungsmaßnahme folgende Mieterhöhungn nicht verliert.

Im Bereich der Bekämpfung des sog. Mietnomadetums soll durch neue Verfahrensregeln verbessert gegen sog. Mietnomaden vorgegangen werden können. Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter auf Antrag des Vermieters im Rahmen eines laufenden Räumungsprozesses vom Gericht verpflichtet werden, für die während des Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Hierdurch soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu tilgen. Sofern der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht befolgt, kann der Vermieter, so der Entwurf des Gesetzes, im Wege des einstweiligen Rechtsschlusses (einstweilige Verfügung) schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken. Ob und inwieweit dieses prozessrechtliche Institut wirkungsvoll sein wird, bleibt abzuwarten. Es bestehen zudem erhebliche Bedenken verfassungsrechtlicher Art.

Ferner sieht der Gesetzentwurf vor, dass der Wohnraumvermieter ein weiteres Recht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung immer dann haben soll, wenn der Mieter mit einem Betrag der Sicherheitsleistung (Kaution) in Verzug kommt, der zwei Kaltmieten erreicht.

Weitere Regelungen werden durch den Gesetzesentwurf eingeführt.

Bei Bedarf bzw. weiterer Erläuterung und den zukünftigen Möglichkeiten steht Ihnen Rechtsanwalt Soehring als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht gerne zur Verfügung.