Mieterhöhungsverlangen unwirksam: Zustimmungsklage unzulässig

Mit einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13.11.2013 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Klage eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB bereits unzulässig und deshalb abzuweisen ist, wenn der Klage ein nicht wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist.
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Hierdurch soll der Mieter in die Lage versetzt werden, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Dafür wiederum ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der gesetzlichen Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Zwar dürfen an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, allerdings muss das Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht Angaben über diejenigen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet. Dies in dem Umfang, wie der Mieter solcher Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können.

Dies alles war vorliegend nicht der Fall. Der Vermieter hatte einen Mietspiegel einer Gemeinde mit nur ca. 4500 Einwohnern zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen. Die Wohnung selbst befindet sich indes in einer Großstadt mit rund 500.000 Einwohnern. Der herangezogene Mietspiegel für die kleine Gemeinde könne, so der BGH, nicht für die Großstadt herangezogen werden. Auch könne die fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde mit der Großstadt nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Großstadtmieten ersetzt werden. Mithin war die Klage bereits als unzulässig abzuweisen, da ihr ein wirksames Erhöhungsverlangen nicht vorausgegangen war.

Praxistipp:
Bei dem Versuch, Wohnraummieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, sind, wie das vorliegende Urteil zeigt, erhebliche formelle Anforderungen zu beachten. Darüber hinaus sind Kappungsgrenzen und gesetzliche Fristen zu berücksichtigen. Um eine wirksame Mieterhöhung in diesem Rahmen gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen zu können, bedarf es bei dem Mieterhöhungsverlangen einer nicht zu unterschätzenden Genauigkeit. Für weitere Informationen hierzu steht Ihnen die Altstadtkanzlei Soehring gerne zur Verfügung.