Ausschlussfrist bei Betriebskostenabrechnung

Das Landgericht Darmstadt hat in einem Urteil entschieden, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für die Übermittlung einer Betriebskostenabrechnung analog auch auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar sei.
Im entschiedenen Fall ist dem Gewerbemieter die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der Jahresfrist zugegangen. Das Landgericht hat die Klage des Vermieters auf Zahlung der Nachforderung im Hinblick auf § 556 Abs. 3 S. 3 BGB abgewiesen und zur Begründung darauf verwiesen, dass sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen lasse, dass der Gesetzgeber Gewerberaummietverhältnisse bewusst aus dem Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB herausnehmen wollte.

Die nahezu überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur lehnt eine analoge Anwendung der Ausschlussfirst des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf gewerbliche Mietverhältnisse demgegenüber seit geraumer Zeit ab (OLG Düsseldorf ZMR 2008, 206; OLG Köln ZMR 2007, 115). Diese überwiegende Ansicht ist auch überzeugend, da der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 578 BGB im Rahmen der Mietrechtsreform zu prüfen hatte, welche Vorschriften aus der Wohnraummiete auch auf die Gewerbemiete übertragbar sein sollten. Insoweit hat der Gesetzgeber auf eine Übernahme der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf Gewerbemietverhältnisse ausdrücklich verzichtet. Der BGH hat diese seit langem diskutierte Frage bislang bedauerlicherweise nicht entschieden. Es ist deshalb in jedem Fall auch in Gewerberaummietverhältnissen anzuraten, die Jahresfrist möglichst einzuhalten, sofern vertraglich hierzu nichts abweichendes geregelt wurde.

RA Soehring